2021美国买房贷款攻略：美国房贷科普、详细流程、注意事项

买房是很多人移民美国后的首要大事，贷款又是大多数人的选择。下面是关于美国房贷(mortgage)的一些常识、英文术语、贷款流程、贷款时间和注意事项等。想知道如何成功申请到房贷的小伙伴们赶紧收藏起来吧～

美国房贷科普

房贷(Mortgage)的概念大家应该都清楚。借款人需要在规定的年限里分期偿还贷款，直至全额付清为止；否则贷方有权将房子收回拍卖(Foreclosure)。

美国房贷类型

美国房贷基本分为两大类型：

Fixed-Rate Mortgage：固定利率抵押贷款，比如30/20/15/10-Year Fixed等；30 年固定利率贷款是很多人的第一选择，因为利率不变让人安心，且30年分期月供低，同样的首付和收入可以负担更高的房价。
Adjustable-Rate Mortgage：简称ARM，利率会调节变化。常见有5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM等。比如说 7/1 ARM，还款时间30年，锁定前7年利率，此后每年根据市场情况进行调整。ARM 通常会限定最大的变动幅度。

通常ARM的初始利率比Fixed-Rate贷款的利率低，更容易借到高额贷款，但因为之后的利率通常会升得更高，月供会增加，容易还不起，首次买房的小伙伴们要慎重考虑清楚。

无论选择了Fixed-Rate还是ARM，将来都是可以Refinance（重新贷款）的，但要注意，Refinance的时候银行需要重新对房价估值（如果房价跌了很可能影响贷款），并且也要重新缴纳申请贷款费用（closing costs）。

房贷计算器

小伙伴们可以利用一些在线房贷计算器（Mortgage Calculator），来大概估算一下能自己的经济承受能力，事先规划。比如Zillow房贷计算器：

如何拿到最低的房贷利率？

一、信用分数越高，利率越低

同样的市场行情，每个人拿到的利率不一样，其中最重要的区别之一就是信用分数。房贷公司使用的信用分数通常是 Experian/FICO 2、Equifax/FICO 5 和 TransUnion/FICO 4，取中间那个值。各大信用卡和银行帐号提供的免费 FICO 分数，都不是房贷公司真正使用的版本，实际贷款中采用的分数可能会低不少。

多高的信用分数才能拿到好贷款呢？从历史行情来看，要想拿到最好的利率，信用分数至少要720以上。如果你的信用分数有760以上，通常来说就能拿到最好的利率了。

二、首付比例不能太低

首付20%或以上通常能拿到最好的利率。请注意，很多房贷公司的利率有固定的线，比如20%、10%、5%等，如果你准备的首期付款只有19%，最好想办法再找点钱、凑够20%，利率可能就会低不少。另外，很多房贷公司要求公寓的首付不低于20%。当首付低于3.5%，就很难申请到房贷了。

三、贷款金额也会影响利率

FHFA（Federal Housing Finance Agency）每年发布 Conforming Loan 的上限，超过该额度利率会更高。FHFA 的贷款上限于2021年上调到$548,250。这是什么意思呢？

总额在$424,100以下的房贷，是标准的 Conforming Loan，可拿到更好的利率。
房价较高的 County，FHFA 的贷款上限也会高一些。
超过 Conforming Loan Limit 的房贷称为 Jumbo Loan（巨额贷款），利率会较高。
若想查找你所在区域的 Conforming Loan 上限，可打开联邦住房金融局官网的地图，输入 zip code 查找。

美国买房贷款流程

1. 查信用报告、准备存款

在美国，建立好的信用历史非常重要，小到申请宽带电视，租住公寓，大到买车买房，都需要查询信用记录。在开始买房之前，应该先做好前期准备。了解自己的信用分数（Credit Score）、确认信用报告（Credit Report）上没有错误信息和负面记录，也没有大笔金额的负债记录，准备好首付以及过户费用的存款等。

2. 找银行还是房贷经纪？

申请贷款买房，可以在贷方（比如银行）直接申请，又或者找房贷经纪（Mortgage Broker）帮忙，手续是一样的。房贷经纪相当于中介，他们通常可以查询到不同银行提供的不同类型房贷、不同利率和手续费用，方便你比较，也会有更多选择。而银行只会提供本行的房贷项目选择，但你能省下一些额外的中介手续费用。

3. 贷款预批准(Pre-approval/Pre-qualification)

在准备认真看房子之前，先做房贷Pre-Approval可以让你了解到自己真正最多能贷到多少金额，以免看中了房子后却发觉原来买不起，浪费时间和感情。

申请Pre-Approval Letter需要提供以下的文件：

ID，身份证明；
SSN，查信用分数和信用报告，需要hard pull；
Pay stub，最近30天的工资单，证明收入；
1040 Form/W-2s，过去两年的报税表，证明收入稳定；
Bank statements，60天内的银行存款账单，证明你能支付多少首付等。

由于申请房贷Pre-Approval需要提交的证明文件，跟真正申请房贷时基本上是一样的，先拿到preapproval，等到之后真正办理买房贷款手续时就会顺利很多。

Pre-Approval Letter有效期通常是60天~90天，一般是免费的。此外，Pre-approval最好要找大银行，而且并非Pre-approved Letter在哪里开的就必须也要在哪里贷款。

4. 看房子、出Offer

拿到Preapproval letter以后，就可以按照申请到的买房贷款金额来选择自己能力范围内的心水房子，建议找一个可靠的买家经纪（Buyer’s Agent）帮忙。自己看房可以先去 Zillow 和 Redfin。如果你有看中的房子，可以向卖家make an offer（提出购买意向），经过一轮轮的counteroffer（讨价还价）以后，

5. 填写房贷申请表 Mortgage Application

当你跟卖家商量好一切，签订了买房协议（Purchase agreement accepted）后，就需要正式申请房贷（Secure the mortgage）。美国大多银行或者房贷经纪都会采用全美通用的住房贷款统一申请书《Uniform Residential Mortgage Application》，俗称Form 1003（1003表）。除此以外，你还需要提供证明以上信息的、最新的工资单、银行账单等文件。

6. 银行给出买房贷款费用估算 Loan Estimate

Loan Estimate是一份三页纸的表格文件（以前的版本叫Good Faith Estimate (GFE)），当银行收到你的房贷申请后，必须要在3个工作日内给你出一份书面的买房贷款费用估算文件。因为法律规定贷方必须要让借款人了解贷款详细的信息。

仔细检查有没有拼写错误，以及房贷的各项条款。留意月供款项有没有超出自己预算，留意Closing fee以及自己需要准备的过户费用。

7. 房屋检验 Home Inspection

这一步是由买方来做的。提交买房贷款申请以后，买方应该尽快联系信誉好的公司来做房屋检验，确保房子没有隐藏问题，范围大概是$300~$500之间。如果发现问题，可以要求卖家修理或者降价，甚至直接取消交易。Inspector查的越仔细，越有利于你与房主的讨价还价，这就是为什么要尽量找认真负责经验丰富的Home Inspector。

通常买房合同里都会有一些附加条件（Contingencies）来保障买家利益，比如房屋检验不合格、房屋估价过低、房贷申请失败等等情况下，原交易作废。

8. 房屋估值 Appraisal

银行会安排专人进行房屋估值，然后再确认是否批出房贷。估价结果若高于购房合同上商定的价格自然没有问题，一旦估价结果低于合同价格，银行只会在房屋估值和合同房价两者之间选更低价来批出买房贷款。

房屋估值太低怎么办？这个时候你就只能：让卖家降价；自己多掏点首付；跟银行重新商讨调整房贷条款。

9. 准备房屋保险 Homeowner’s Insurance

贷方会要求借款人购买房屋保险，即使没有强制要求，购买房屋保险也是保障屋主利益的重要手段。

10. 查看买房贷款过户详细说明文件 Closing Disclosure

贷方必须要在计划办理房产过户手续日（Closing Date）之前至少3个工作日，将相关买房贷款过户手续费用的最终详细信息（Closing Disclosure）发给借款人。文件会列明买家需要支付哪些费用，以及卖家会支付哪些费用。确认内容细节，跟之前拿到的Loan Estimate比较，如果发现出入较大，要联系银行查询核实。

11. 办理房产过户 Closing

终于到了最后一步，Closing（过户结算）！从签订买房合同（Offer Accepted）到正式过户结算（Closing），大概需要45天。

银行在你的贷款申请Final Approval后，会将贷款文件邮寄给Escrow公司，叫做HUD-1的表格，之后Escrow就会分别通知买方去签署贷款文件，卖方去签署产权转让文件等。

银行收到Escrow公司寄回的签署过的贷款文件后，就会进行放款，Escrow收到银行放款后，一般当天就会去County登记房子的产权转让，一旦产权转让登记在案了，就表示房屋过户完成了，之后Escrow会通知你去取新家的钥匙，然后你就可以享受你的新房子了。

大概会在房屋过户后一个月左右，你会收到一份由County Clerk-Recorder寄给你的平信：Grant Deed，俗称转让契约，类似房产证。如果没收到也没有关系，随时都可以去County再要一份。

最后几点提醒

每个人的利率不一样。市场行情、个人信誉、房贷总额等都会影响利率。
贷款通常要求至少两个月的 bank statement，上面的入账要全部能说明来源。哪怕是合法的钱，如果不能查到来源（traceable paperwork），都不算是你可用的钱，甚至可能影响贷款的批准。因此，如果你要从国内转钱过来，应该提前至少两个月、最好是三个月以上，这样会省事很多。如果是亲友馈赠，并且没法提前给、只能在买房前两个月内转过来，需要按 gift 申报并准备 paperwork。
收入需要证明文件，最重要的就是 Tax Return。哪怕你的实际收入再高，如果你 Tax Return 上显示的收入不够的话，空口无凭银行也不会信你。此外，贷款的额度主要取决于你的收入和支出的比例。
贷款过程中不要买任何大额贷款的东西。有朋友房贷还在走流程，觉得房子有着落了，赶紧买一个车。本来房贷已经 Pre-Approved，忽然有重大支出，银行在正式审批的过程中就给拒绝了，因为风险增大了。