美国买房攻略:买房流程、注意事项、轻松好价买房!
万万没想到,疫情导致的work from home,让房地产掀起一片浪潮,很多人开始看房买房了! 美国买房和国内还是有很大的不同,买房流程、注意事项,以及如何好价买到好房, 该文都详细给大家梳理梳理,做为参考。
美国买房流程
其实在美国买房说繁琐也确实有点小繁琐,说简单流程也很清晰,只要一步步去做,买房也不是太复杂的事,以下是美国买房常见的几大步骤:
定好预算,了解自己想买的房
首先是了解美国这么的基本房型,根据自己家里的情况和预算来选中一个房型,把买房大方向定下来。美国常见的房型有:Single Family Home独栋别墅、Town House联排别墅、Condo可以理解为公寓。
Single Family Home独栋别墅
独栋别墅面积相对其他两种房型会大不少,一般都是有院子的,有的家里有娃有狗的,可能会偏向选择single family,空间大,孩子狗子也可以在院子玩。当然single family的价格也相对高不少,很多人也会选择二手的single family,便宜些。
Town House联排别墅
现在不少结婚的小两口会考虑town house,一般不带院子但有的可能会有小花园,但是也挺大,2-3层的联排别墅,带私人车库。有面积大一点房间多点的选择,也有小巧聚拢型的,可以根据家里人口,是否有亲戚会来住来定房间的需求。如果只有两个人暂时没有小孩,家里亲戚也不常来住,3卧两卫就很足够了。
Condo公寓
condo其实就是城市里的高楼公寓,很像国内说的电梯公寓。户型面积就比较小,适合独居或者小两口住,经济实惠型。
先把自己想买的房型定好后,就需要开始选择把房子买在哪里。每个城市都有自己好的区和相对差一点的区,当然好的区房价也会随之高不少,住downtown和住周边肯定也不是一个价格。在选择房子区域时,除了预算,还需要考虑一些其他因素,如:周围的学区如何、环境治安怎么样,以及是否有超市日常生活便捷度,还有个重要的点是,虽然现在基本都在家工作,但如果未来恢复正常,去上班的通勤时间也是需要考虑的,以及房子的HOA费用(也就是物业费)。各方面因素一起考虑,选择一个适合自己的区域。
可以多选择几个区,然后主要看这几个区的房子,同时也可以看看其他自己心里退而求其次的区,各方面都看看,比较容易选到自己满意的房子。
这里给大家推荐两个看房的网站:zillow和redfin,也是美国最大的两个房屋查询网站,上面的房源也是较多较完整。两个网站都是有手机APP的,可以直接用APP看,都是有基本的搜索功能,自己可以选择看哪个区,哪个价格区间的房子,每个房子也会有一些相应数据,除了房子基本的大小、地址、修建年份等基本信息,也会有周边社区的一些咨询,比如:周围学区情况(一般都是学区越好价格越高),有的是会给open hours,也就是可以去实地看房的时间。各种信息大家都可以在网站/APP查询,如果看到心仪想实地看的房子,还可以save保存起来,便于后续看房。
找房屋经纪人(Agent)
在美国买房,房屋经纪人非常非常重要!先说一个概念,在美国房屋买卖,是房屋的买房和卖方都会找代理人来进行房屋的卖买,也就是买房和卖方中间是有中间人的,不是直接进行购买交易。而房屋中介,就是来完成房屋购买的一个关键人物。
房屋经纪人(Agent)主要是干什么的
房屋经纪人可以为你提供房源,可以告知经纪人你对房子的需求、房型、预算等,他可以为你提供一些房源。并且可以带你看房,给你提供一些建设性建议。是你和卖方沟通的桥梁,如:询问房屋问题,者商讨和协调价格,都是需要经纪人去沟通。后续买房子的过户文件签署也是需要经纪人来协助完成。
关于房屋经纪人佣金问题
这里很多人就会问,那是不是房屋经纪人是会有佣金的?需要买家出么?
美国这边经纪人的佣金是卖方会出,一般卖家先跟卖家的经纪人签订协议,最终将卖出房字价格的百分之多少作为经纪人的佣金。简单来说,买房子找的房屋经纪人是不需要买家付额外佣金的。相反,有时有的经纪人为了招揽更多客人,会提出返点优惠,也就是将自己所得佣金的百分之多少再返还给买家,也就是常说的Commission Rebate。这样对于买家来说,也是在买房子过程中省的一笔钱了。给大家放个示意图意会:
所以找一个好的经纪人相当重要!如何找到好的经纪人,可以在网上搜索看大家的评价,但如果有熟人推荐就更好了,这样会更了解一些,也容易碰上好的经纪人。
实地看房
在基本选好想看的房子后,就可以实地看房。一般很多房子都是open house,也就是可以自己按照open hours房屋开放的时间去看。但有的房子比如私人的,可能会要求你带上房屋经纪人一起去看。自己去看open house的也可以带上经纪人一同前往看房,经纪人可以给你提一些建议。
看房需要注意的事项
看房真的是一个蛮重要的环节,毕竟之后就是自己的家,要多注意细节。门窗墙这些都可以仔细看看,如果是二手房,可以询问一些维修记录,家里有哪些地方是坏过整修过的。有任何问题也可以当场问卖方,了解清楚。
除了看房子本身,也可以留意一下周围环境如何。四处走走也是可以的,观察一下房子周边有些什么,有时很近的地方会有超市,这些就会增加生活便利度。
准备Pre-Approval Letter
Pre-Approval Letter是银行给贷款申请人办理的贷款预审批准信,也是一个证明你信用度和贷款能力的凭据。银行会根据你的个人信用度,以及收入、存款情况给出一个你可以贷款的预估值。当你看中某个房子想下offer时,需要出示Pre-Approval Letter。向卖家表示你有能力/财力支付这个房子。
如果确实决定要买房子的,可以早一点准备Pre-Approval Letter,因为贷款预算额下来,自己也可以更准确的估计自己的预算,选择能够负担得起的房子进行购买。
关于具体房屋贷款问题,可以转至此文:https://blog.1point3acres.com/usa-mortgage-assistance-option-for-homeowner/
这一步其实可以和上面看房选房同时进行,这样当Pre-Approval Letter下来,你也看好房,就可以马上下offer,买房流程也加快一些了。
下offer购买房子
看好房子,Pre-Approval Letter也下来了,准备买的话,就可以下offer了。这个阶段也是”讨价还价“阶段。一般的房子会给出一个价格,联系卖方下offer出价时,可以在这个预估价格浮动,这时可以和经济人商量,以他的专业能力来帮你判断这个房子出价多少比较合适。
一般可能这个环节会来回多次,卖家如果不满价格也会提出他们想卖的价格,买房这边也是可以进一步退让,或者再商讨,包括是否会附赠一些设施,比如:洗衣机、烘干机、微波炉、窗帘等。这些都是可以在这一步和卖家协商。最后买卖双方达成一致。
签署房屋买卖交易合同
双方达成交易,决定买下这个房子时,就可以和卖方签署交易合同了。买卖交易合同还是挺繁琐,大家也需自己仔细看清楚,包括价格、过户细节这些。一旦最后签字了,就是具有法律效应的文件了。
签署购买合同时需要缴纳购房保证金(Earnest Monty),一般大概在房子价格1%左右,这个定金最后再房子过户完毕后,会成为购买房子的一部分付款。相当于你提前交一点定金。德州还会有一个Option Fee保证金,几百刀,大概$100-$300吧。
关于聘请律师,这个要看各州的情况,大部分其实是不需要额外聘请专业律师来参与后续买房流程。但有的州是需要的,这个大家可以提前了解一些。如果有律师担保,一旦出现什么问题,律师方是会处理的。
验房Inspection
卖家接受了offer后,在过户之前,买家这边是需要做一个Home Inspection,自己找专业人士来给房子做一个全方面的检查,确保房子没有大问题,小问题也可以检查出来,后期做修护处理。
一般大家最好选择口碑好一点的,检查仔细一点的,有任何不清楚不懂的问题都可以提出来询问。
签署过户文件
以上所有事宜都弄好,包括贷款也做好后(贷款细节可以查看此文:https://blog.1point3acres.com/usa-mortgage-assistance-option-for-homeowner/)就可以正式签署过户文件,缴纳过户费用。
签署过户文件是需要找一个产权公司,也就是Title Company签署你的过户文件。并且需要缴纳过户费用(Closing Cost),closing cost具体包含的东西,产权公司是会提前给你清单的,到时可以自己看看上面的内容。按照约定的时间地点,签署文件即可。
以上费用需要以转账或者支票的形式付给产权公司,签完字,缴完费,房子正式过户,卖方即会交房给你钥匙,就正式喜提新房了!
购买房子的一些注意事项
很多小细节上面也已经说到了,现在再说几个其他注意事项:
1. 在申请房贷之前,最好先将自己其他贷款,如车贷,先还清,这样更容易获批,以及申请到更高一点的贷款额。
2. 最好提前准备好首付和过户所需的钱,一般银行在审批贷款时,会看你银行账户是否有足够的钱用于付首付和过户,一般首付会是20%。一般会要求这笔钱在账户里面至少存放60天,并且买家如果能拿出20%的首付,则可以免去Private Mortgage Insurance,也就是可以免除之后强制性房贷保险。
3. 房屋保险也是需要购买的,可以让经纪人推荐。
4.各地也会有一些房贷补助项目,比如:退伍军人可申请VA Loan,大家也可以了解一下,如果满足情况,也是可以申请的。
更多关于房贷的注意事项,可以查看此文:https://blog.1point3acres.com/usa-mortgage-assistance-option-for-homeowner/