在美国投资房地产的一点经验 |自住房还是投资房 | 如何将买房收益最大化

本文由agener

发表在一亩三分地

海外生活板块

首先,我的投资有的都没有结束,谈不上成功。我感觉更是存在失败的可能和风险,但是说经历,我个人觉得还是可以有一些分享的。

坐标西雅图, 本人不是agent,也不专业从事地产行业。只是用个人有限的存款做一点地产方面的投资。

个人喜欢看房子。缘于对地产的兴趣, 考虑到分散投资的动机,开始涉入地产投资。我和别人合伙过去从事过旧屋翻新的项目, 也在法院拍到过foreclosure的房子, 买到过毒枭的房子,也买过180度的湖景房,用3万块钱在轻轨附近获得过一块未开发的地产,也利用信息不平等买到了今年会up zone的地。目前正在进行一个拆一建多的项目, 也有房子就是做简单的出租。

但是今天我想分享的是买房投资经验是针对刚刚开始有投资想法的朋友们。我的想法对于很多有经验的人而言应该是没有什么营养的,但是我觉得重要的经验还是值得传播的。这里我先分解地说我觉得最重要的5点:

先自住再投资

投资不必要是每一个人都需要做的事情, 但是自住是,至少是首先需要的。我见到很多朋友,对住房的位置和质量有要求,但是买不起达到这个要求的房子。所以他们都会先买一个投资房,防止市场上涨太快,错过财富增长的机会。我觉得这样做依然是支持我的这个观点的,因为他们的目标依然首先是自住。当他们买自住房的时候,他们势必是会卖掉投资房的。所以, 如果你一心想着投资,而忽视了自住的需求, 这并不是一个明智的选择。

分开自住和投资的需求

很多小朋友在买第一套房的时候,总是说我既要自己住又要有投资性。虽然很多业主在自住多年以后发现自己的房子升值了不少。但是在买房时把投资和自住放在一起考虑,是不会作出一个好的选择的。为什么呢? 因为自住房买的是喜欢, 而投资房买的是数字。而数字和喜欢在绝大部分时候恰恰是矛盾的。原因有二:第一,好的自住房你喜欢别人也会喜欢,便宜的价格你一定买不到。第二,好的投资房,绝大多数是不适合你自住的。比如一个租售比很高的差区公寓, 不管是出于学区或面积或安全,都不太可能是你想自己住很多年的, 但不能说它就是一个差的投资房。因为有潜力,随着时间的迁移,区会慢慢变好,租金会慢慢上涨, 多年以后依然会带来很好的回报。

有耐心,有风险意识

买房子绝对不会是一笔小的开销,也不像买个几百股goog/FB的股票。你不仅需要维护、需要交税、需要保险, 你也不能想卖就卖。贷款买房还要长期背负债务,每月按时支付月供。一些成本是经济方面的, 另外一些则是精力方面的。你会失去经济方面的灵活性和同时增加长期的责任感。房产的回报,并不能简单在短时间内实现。 在快速短期的市场变化下, 更是可能会赔钱。所以,除了财务方面需要认真计划,也需要考虑个人生活有没有太多精力去打理。 在需求旺盛的地区和时间上, 很可能租金是无法覆盖月供的。这个时候要想清楚,为什么要投资, 回报到底是什么。如果想清楚了,精力缺不够,宁愿多赔一点钱,交给好的房产管理和好的房产经纪是有很大帮助的。

天时和地利

投资的时机和地点。房产投资有很多要素, 首当其冲的就是天时和地利。买入房产要知道现在是周期的意识, 虽然没有人能预测市场的变化, 但是增加周期的意思确实能帮助你回避不必要的风险。比如你不会把所有的投资都放在周期的同一个时段来进行,而是分成不同时间来做。当然如果你只能做一次,建议先购买自住房。如果已有自住房, 除非你对进入时机非常有信心,不然可以把投资房放在周期的不同相位来进行。值得注意的是,即使是同一个都市圈, 不同社区或城镇的周期都不是完全同步的。其次,就是地利,老外也信风水,里面是有一些道理的。交通方便的地方,不管是出租还是卖房,都会相对容易。但有噪音有污染的房子,不管是出租还是出售都会有难度。一定要从生活经验的角度去认真观察。有的并不明显,比如后院藏有高压线,看房错过了火车的噪音。但是,有的投资房,对于你而言很远,但是对于很多租客和买家并不远, 所以你并不能简单用自己的交通时间来判断一个房子的便利程度。

注意积累经验

注意积累经验。房子的价值是由地和房两部分组成的,不管是自住房还是投资房,都要有很强的意识。经验的累计会告诉你, 哪些区的地会有潜力增长,哪些区会维持高端大气的地位,哪些区的地会长期低迷。同时经验的累计也会告诉你,什么房子可以改造出更高的价值,什么房子只能拆除重修,什么房子可以低成本长期出租而不会贬值太多。市场上很多deal 都是在地和房的价值不匹配的时候产生的, 同时市场上很多陷阱也是因为这个方面错误的观察和判断产生的。

Q&A Session

silence_shadow:

加米了,学习了。老哥讲了很多high level的,想具体请教一下预算80~100w 在Seattle downtown上班会比较推荐买哪里的房呢?目前看greenlake和fremont都挺不错的,但感觉东区Kirkland那边更有投资潜力 但房子会相对稍微差一点。谢谢!

楼主:

80-100万,说多不多说少不少,要结合你自己的需求来买。Greenlake/Fremont是稳定靠谱的区,这两个区家庭比较年轻,也有很好的工作。稳定的区短期看价位高,但长期看也有好的投资性。总的来讲,eastside 更稳定更适合成熟家庭居住,学校好一些房子新一点大一点。但对于你而言会不会太远呢?你一个人开车上下班空住一个大房是不值得的, 但是如果你有孩子在东区读书或配偶在东区工作,那你开车来西雅图上班也就是为家庭付出一点点,那没有什么大不了的。所以你需要考虑的是住多久?家庭目前的人数和未来的人数?目前工作和未来工作地点?对小孩什么时候上学。希望你的规划是能满足七八年内可能的需求的。 如果你觉得三年以后就想不到了,建议就近少花钱,甚至租房。不用一步到位。未来要想住大房子,还可以换,只要你的收入在你的这个梯队里,就不怕掉队。


crazycodyman:

楼主能不能分享下国内房产的投资?


楼主:

我国内无房,不怕无房,没有自住需求,投资也不能管理,租房又不划算,看涨不如在美国买股票。父母年龄大了,我鼓励他们也不要买投资房。多花钱改善生活,吃到肚里用在手里的才是真金实银。


LuckyGemini:

全文看下来,我有一个疑惑,老外真的信风水吗?


楼主:

有吧, 信的都会和你吹。比如上个月卖房子的白人老阿姨给我说的,说后院那条小溪带财,因为风水说水能带财。很久以前一次野炊一个摩根斯坦利的白人投资人和我吹风水吹了一下午