南湾非码农购房 | 不同区域优缺点对比 | 购房贷款经验


本文作者在一亩三分地

房产版

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本人非码农,毕业后来湾区七八年了。由于收入不高,家里也没有矿,所以一直租房并持续关注open house。直到 今年上半年趁着湾区房价和去年比暴跌
在南湾抄底了一个非学区非交通有硬伤的小黑屋。最近眼看着周围的房价还在阴跌,在Zillow上关注过的房子每天给我发price drop alert刷屏,才意识到自己抄底抄在了半山腰。

之所以房价在跌,尤其是越贵的房子跌的越多。我个人感觉主要有两个原因,一是新的税改关于贷款利息和property tax这部分对湾区的房价不利
(详情请咨询会计,本人也是道听途说),二是每年来湾区的年轻人和从国内流入的钱和我当年来的时候比少了很多,也就是刚需增速放缓了

之前我一直租房,发现房租前几年涨得很快。这两年基本不动了,这里的房租只限于房屋分租那种。Apartment没关注过。租房广告里对房客的要求也从前几年的单身无炊无宠白天不在家租期一年以上等各种限制变成了可以情侣随意做饭可以养小型宠物长短租均可的人性化条件,感觉就是有房出租的人多了,但租房的人少了
。不过也许现在的90后95后受不了和别人share洗手间都去租apartment去了也有可能。

至于房价还会跌多少,我觉得湾区气候这么好中国人这么多刚需还是存在的。如果是自住房现在到明年初都是入手的好时候,利率也不高
。明年大选年川普的每条推特都可能造成股市上蹿下跳,钱放在股市里也闹心。虽然据说长远看美股回报率高于在美国炒房,但毕竟中国人不习惯租房,还是喜欢当房奴的感觉。

我有时很羡慕我的美国朋友,他也错过了湾区房价的谷底,在湾区房价便宜时由于刚毕业没有首付抄不了底,所以现在坚决不在湾区买房。而是把一部分钱拿去Florida买了个投资房将来退休后住,剩下的钱在湾区租房,买了二手房车和游艇。周末各种浪,小两口过得跟网红似的。不过羡慕归羡慕,让我和他一样租房睡房车睡游艇我可能也不想,要不然得被爸妈和岳父岳母叨叨死。他们还是很传统的,有闲钱除了囤房也不知道怎么花。

至于买投资房,我没有发言权。刚刚勉强买个自住房得先喘口气。不过可以透露一下,和我一届的同学和朋友们很多今年都抄底了第二套房做投资房出租,所以也间接证实了湾区刚需的存在。至少是一两年内。长远看来湾区会不会成为下一个底特律
,5G AI等科技会不会改善交通,降低人工成本等能让房子变得和汽车一样便宜,这些因素就不考虑了。我要有那长远的眼光当初选专业就去读CS了。综上所述,对于那些还在观望何时买自住房的朋友,我觉得现在到明年初都是入手的好时机
,至少你们抄在了比我还低的山腰上。

买房经历



本人在North San Jose 95134上班,由于穷而且还没孩子,所以不考虑学区。由于老婆在找工作将来还不一定在哪,所以交通也不考虑。预算1.3M,只考虑SFH。因为我从小在城乡结合部长大一直住的楼房,特别向往农民的生活,希望有个院子能种菜养狗晒被子BBQ。

看的open house主要在Milpitas 95035,NSJ 95131 95132 95133,Santa Clara 95050 95051 95054,Sunnyvale 94089,Campbell 95008, San Jose 95129 95130 95124 95117 95128,也去San Mateo和Fremont看过一些。

San Mateo 主要看了101以北,直观印象就是很多街道很窄,两边停满了车,和单车道差不多
,而且agent说这一片是special flood zone,保险比较贵,下了一个offer没中就再也不去看了。

Fremont好吃的多,生活应该很方便,dumbarton铁路建好了交通应该也会大改善,但直观感觉就是印度人太多了,而且新建了很多成片成片的密集住宅,不知道会不会有交通学区overflow之类的问题。再加上据说在地震带上,也经常在微信上看见砸车窗抢劫等安全事件
,所以也就没深入去了解。

有朋友买在Ardenwood,那一片还不错,不过也挺贵的。还有曾经去Pleasonton看过又漂亮学区又好又相对affordable的房子,无奈每次去都能在I680上堵两个小时,所以就不考虑这里了。

之前租房时上面这些zipcode大部分都住过,所以还算了解。

最先pass的是Milpitas,因为看房那天Milpitas一如既往的臭。虽然对我来说还是那熟悉的味道已经习惯了,但老婆刚来南湾,实在受不了Milpitas的臭味
。另外Milpitas早晚走237很堵,所以我在这租房只租了3个月。而且感觉周围都是房主把房子改来改去用来投资群租的,房子院子也不怎么maintenance,街道上破破烂烂的truck比较多。

Calaveras Blvd北边还好一些,另外Great Mall附近也在成片成片地建密集住宅,以后交通也是个事。虽然日后会有Bart,但我还是更喜欢开车,因为以前坐过一次Bart,上面奇怪的人太多了有阴影了。

第二个pass的是95054,看房时N架飞机头顶降落,震耳欲聋
。虽然我住在95054时间最长,已经习惯了飞机航线的噪音,但考虑到以后养狗怕狗老叫所以作罢。然后pass的是NSJ,其实之前下了一个95131的offer,结果agent建议我下的价和最后sold差得蛮远的,所以有点泄气。再加上去95131大华找车位找不到,朋友买房买在NSJ的天天抱怨那里要开一个大型homeless shelter,还鼓动我和他们一起周末去举牌抗议,所以对这一片印象不是很好。

剩下的区域中,94089和95051比较喜欢,但无奈看房时是淡季,房源不多。94089的房子都比较破,95051的房子要么很贵,要么靠铁路,还有一个被agent坑了,看上的一栋房子agent估价是1.5M,建议我放弃,结果后来1.2M就sold了。这两个区域属于交通房吧,也是这几年涨得最猛的区域之一
。94089上237 101很方便,离Google云,Apple Sunnyvale等公司也近。95051 Whole Foods附近也不少公司,NVDA Service Now什么的都在这。走San Tomas转Montague去NSJ那边的公司也不远,94089房子相对破一些,95051更贵房子condition也更好一些。以前住在这时邻居都是退休的老爷爷老奶奶,非常nice。95050倒不是很了解,是Santa Clara里相对便宜的,没有看过open house。

剩下的区域中,95129 95130比较贵,学区相对好,交通也不错,affordable的open house很少。下offer时都没抱什么希望,只是碰碰运气,当然也没中。95117交通不错,感觉老墨居多,而且很多房子被改成了duplex,fourplex,学区也一般,离狮子城近。95124 95128房子condition都不错,白人居多,但是没在那里住过,不太了解。交通上离我上班的地方有点远,附近也没华人超市,生活上不方便。

最后剩下的就是95008,也是我们买的房子所在区域。当时来看open house时感觉街道很漂亮,每家的草坪都打理的很好
,可能是因为白人居多吧,发现他们非常在意自己家的园艺,我们买完房子搬进来不久后发现我们家的草坪最难看,因为我们舍不得浇水,还没时间割草,不过为了不破坏街道的整体美观,我们现在也开始勤割草勤浇水了。这一片交通上一般,早晚走85很堵,走San Tomas还行。公共交通不是很发达。生活上最近的华人超市就是狮子城,Hmart和大华稍微远一点,不过还可以接受。居民们大多是在湾区非IT行业工作的中老年白人,比如我们的前房主是中学老师和行政人员,左邻右舍是某公司的HR,executive assistant之类的。也是日后逃离湾区的主力人员吧,我们的前房主就是卖了房子去湾区以外的地方买了个农场养老。

总体来说Campbell就是交通学区价格什么都一般的区域,特别适合我们这些非码农家里无矿又想有个大大的后院的华人考虑
。我们的房子背朝大马路,是唯一的硬伤,所以offer很容易就中了,好在我们觉大。以前住在机场附近都睡得很香,所以噪音不叫事。其实窗户关上也没什么噪音,晚上又没什么车。一到周末家家都在打理前后院,我们刚来时没买割草机,我用大剪子弯腰剪草。邻居看见了就过来用他的割草机帮我把草割了。往外出租房子的不多,可能是因为居民们都已经没有房贷压力了吧,不像我们要把客卧都租出去才能还清每月的房贷和信用卡balance。

Campbell不在地震带和flooding zone上,所以保险也便宜。一年400左右
。这一带也很安全,没见过什么奇怪的人,路边也没什么举牌乞讨的人。来湾区七八年最直观的感觉就是路边举牌乞讨的人越来越多了,Santa Clara, NSJ都相机沦陷,homeless越来越多,可能是这些地方公共交通比较发达?

最近看讨论逃离湾区的帖子比较多,之前也去Seattle, Portland考察过房产。朋友里有去Seattle工作或买投资房的。感觉Seattle也在向湾区靠拢,homeless越来越多,交通越来越堵,但房子是又便宜又漂亮
,虽然我能买得起的区域也越来越少。Portland还不错,不过工作机会不如Seattle和湾区,对于我们工薪阶层还是只能考虑跳槽方便的地方。德州工作机会相对多一些,但据说夏天太热了,我没去过,以后去体验一下。

综上所述,目前湾区气候和工作机会还不错,能留在这生活还是不错的。SF停车太难,虽然今年房价坚挺不降反涨,但我还是不会考虑SF的。周围朋友都是老婆向往SF,老公讨厌SF,估计是找车位停车的都是老公吧。

Agent和贷款



贷款方面我只找了BOA, Wells Fargo和Chase

,因为大银行利率好。虽然审批过程很艰辛,差点没能及时close。最后用了Wells Fargo,他们家利率稍好,因为我的首付都存在他家,给了0.25的discount。不过他们对overseas funding极为不友好,我差点没能close就是因为他们。打电话投诉种族歧视他们才给我close的。贷款前两个月爸妈给我老婆汇了点钱,但汇到了我的账户,和买房的首付比九牛一毛,买房也用不上,但underwriter在这个钱上纠结了两个礼拜,各种找茬。由于我waive了contigency,所以当时比较着急,打电话投诉了这个underwriter。现在想想当时不应该waive loan contigency,因为房价在跌市场是买方市场,Zillow上越来越多的房子不是pending而是contigent了,所以如果不是很抢手的房子就不应该waive各种contigency

现在好的房子当然还是要抢的,只是远没有以前激烈了。以前不管什么房子几十个offer各种all cash,现在好的房子也就十多个人下offer吧,我们看的一些稍差的房子open house呆了一下午都没什么人来。所以像我们买这种有硬伤的小黑屋,其实可以不用waive loan contigency。好的房子可能还需要waive,贷款时勤和loan agent沟通。如果感觉close不了随时转小银行,小银行速度很快的。虽然利率高一些,不过按照目前都在吵吵的经济衰退要降息的趋势日后再refinance也不错。

买房后生活没什么变化, 以前也是5个人share 4b2b。现在有了房子把客卧租出去了也是5个人share,只不过住进了主卧。以前也是省吃俭用攒首付,现在也是省吃俭用还房贷。唯一有变化的就是每天可以和老婆在院子里种各种花和果蔬,逗猫逗狗锻炼身体什么的
,生活中多了很多乐趣。买了房以后感觉可以在岳父岳母面前抬起头了。虽然他们并没有嫌弃我穷。希望不久的将来能让我赶上一次金融危机真正抄底一个小黑屋把爸妈和岳父岳母接过来一起生活。不说了,去注册个Uber司机下班挣钱还房贷了。